Die fristlose Kündigung von Mietverträgen über Wohnraum stellt für Vermieter eine besondere rechtliche Herausforderung dar und ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind dafür folgende Fallgruppen relevant:
- Zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine verpasst: Wenn der Mieter die gesamte Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine nicht zahlt.
- Rückstand von mehr als einer Monatsmiete: Ein “nicht unerheblicher Teil” der Miete muss für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine ausstehen, wobei dieser Rückstand die Miete für einen Monat insgesamt überschreiten muss.
- Rückstand von zwei Monatsmieten: Der Mieter muss insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand sein, unabhängig davon, in welchem Zeitraum dieser Rückstand aufgelaufen ist.
Es ist entscheidend zu beachten, dass diese Regeln von den Gerichten äußerst formalistisch ausgelegt werden und daher präzise erfüllt sein müssen. Eine fristlose Kündigung bei geringeren Mietrückständen oder kürzeren Verzugsdauern ist nicht zulässig.
Formale Anforderungen an die Kündigung:
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen gemäß § 568 Abs. 1 BGB.
- Im Kündigungsschreiben muss der Grund für die Kündigung deutlich angegeben werden gemäß § 569 Abs. 4 BGB. Spätere Gründe heilen die Kündigung nicht; daher erfordern nachträgliche Gründe eine erneute Kündigung.
Weitere wichtige Hinweise:
- Bei Mietverträgen mit mehreren Personen muss die Kündigung allen Mietern gegenüber ausgesprochen werden.
- Die Kündigung muss vom Vermieter unterzeichnet sein. Falls die Kündigung durch einen Beauftragten erfolgt (z.B. Hausverwaltung, Rechtsanwalt), muss dieser eine Vollmacht beilegen, um eine Zurückweisung wegen fehlender Bevollmächtigung zu vermeiden.
Die Einhaltung dieser Formalitäten ist von entscheidender Bedeutung, da Wohnraumkündigungen sorgfältig geprüft werden und eine fehlerhafte Kündigung rechtlich unwirksam sein kann.
